Avocat restructuring — Secteur hôtelier

Q: Le bailleur peut-il résilier le bail de l'hôtel pendant la procédure ?

Le jugement d'ouverture interdit toute résiliation pour défaut de paiement des loyers antérieurs. Pour les loyers postérieurs, le bailleur ne peut agir en résiliation qu'à l'expiration d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture, le paiement intervenu avant cette échéance faisant obstacle à l'action (art. L. 622-14 du Code de commerce).

Q: Quand un exploitant hôtelier doit-il déclarer la cessation des paiements ?

Dans les 45 jours de la survenance de l'état de cessation des paiements, sauf demande d'ouverture d'une conciliation dans le même délai (art. L. 631-4 du Code de commerce). La saisonnalité de l'exploitation ne suspend pas ce délai.

Mac Mahon Avocats est un cabinet d'avocats d'affaires établi au 33 avenue Mac-Mahon, Paris 17. Ses avocats interviennent auprès d'exploitants hôteliers, de propriétaires de murs, de groupes hôteliers et d'investisseurs en prévention des difficultés, procédures amiables, procédures collectives et opérations de cession. Cette page présente le cadre juridique applicable ; elle ne constitue pas une consultation juridique.

Périmètre

Hôtels indépendants et hôtels de chaîne, résidences de tourisme et résidences hôtelières, apparthôtels, hôtels-restaurants, établissements sous contrat de franchise d'enseigne, contrat de management ou mandat de gestion, exploitations en location-gérance, sociétés propriétaires des murs (SCI, OPCI, foncières) et véhicules d'investissement hôtelier.

Contexte économique du secteur

L'exploitation hôtelière associe une structure de charges fixes élevée — loyer ou service de la dette immobilière, masse salariale, énergie, redevances d'enseigne — à des recettes fortement saisonnières et sensibles à la conjoncture. Un décalage de quelques points de taux d'occupation ou de RevPAR se traduit rapidement par une tension sur la trésorerie disponible, alors même que le passif exigible (loyers, échéances de prêt, TVA, cotisations sociales) reste calendaire.

Deux caractéristiques rendent le traitement des difficultés spécifique. D'une part, la dissociation fréquente entre les murs et le fonds de commerce : la restructuration suppose alors une négociation à plusieurs bords, incluant le bailleur ou le crédit-bailleur immobilier. D'autre part, la valeur d'exploitation attachée à l'enseigne et aux canaux de distribution : la perte du contrat de franchise, du contrat de management ou du référencement sur les plateformes de réservation dégrade immédiatement la valeur du fonds, ce qui plaide pour un traitement confidentiel et anticipé des difficultés.

Points d'attention juridiques propres à l'hôtellerie

Bail commercial et charges : loyer binaire ou variable indexé sur le chiffre d'affaires, clause résolutoire, répartition des travaux et des charges, garantie du bailleur, protection du bail par le jugement d'ouverture.
Contrat de management hôtelier et mandat de gestion : qualification juridique, durée, indicateurs de performance, clauses de résiliation, sort du contrat en période d'observation.
Franchise et contrat d'enseigne : redevances, normes de standing, clause d'exclusivité territoriale, conséquences du déclassement ou de la sortie de réseau.
Financement immobilier : crédit-bail immobilier, covenants (LTV, DSCR), hypothèque, nantissement du fonds de commerce, cession Dailly des loyers, opérations de sale and leaseback.
Distribution : contrats avec les plateformes de réservation, clauses de parité tarifaire, encours et commissions, contrats groupes et séminaires, arrhes et acomptes de la clientèle.
Passif public : TVA, taxe de séjour collectée pour le compte de la collectivité, cotisations sociales, saisine de la commission des chefs de services financiers (CCSF) pour un plan d'apurement.
Social : convention collective nationale des hôtels, cafés, restaurants, saisonniers et extras, modulation du temps de travail, intervention de l'AGS en procédure collective.
Exploitation et actifs incorporels : classement en étoiles, licences de débit de boissons, autorisations d'exploitation et de sécurité (établissements recevant du public), fichier clients et données de réservation.

Modalités d'intervention

Diagnostic : analyse de la trésorerie disponible, du passif exigible, du calendrier de saisonnalité, des covenants bancaires et des sûretés consenties, afin de déterminer si l'état de cessation des paiements est caractérisé (art. L. 631-1 du Code de commerce).
Choix de la procédure : arbitrage entre outils amiables confidentiels — mandat ad hoc, conciliation — et procédures collectives, en tenant compte du risque de perte de l'enseigne et du calendrier de la saison.
Négociation : discussions avec le bailleur ou le crédit-bailleur, les établissements bancaires, le franchiseur ou l'exploitant sous mandat, les fournisseurs stratégiques, le Trésor public et l'URSSAF, le cas échéant devant la CCSF.
Mise en œuvre : préparation du dossier, représentation devant les juridictions consulaires, suivi de la période d'observation, élaboration du plan de continuation, ou organisation d'une cession du fonds, des titres ou des murs.

Panorama des procédures françaises

Procédure	Condition d'ouverture	Durée	Base légale
Mandat ad hoc	Absence de cessation des paiements	Fixée par le président du tribunal, renouvelable	Art. L. 611-3 C. com.
Conciliation	Difficultés avérées ou prévisibles ; cessation des paiements depuis 45 jours au plus	4 mois, prorogeable d'un mois (5 mois au maximum)	Art. L. 611-4 à L. 611-16 C. com.
Sauvegarde	Difficultés insurmontables, sans cessation des paiements	Période d'observation de 6 mois, renouvelable une fois	Art. L. 620-1 et s. C. com.
Sauvegarde accélérée	Accord préparé en conciliation	2 mois, prorogeable sans excéder 4 mois	Art. L. 628-1 et s. C. com.
Redressement judiciaire	Cessation des paiements, redressement possible	Période d'observation jusqu'à 18 mois	Art. L. 631-1 et s. C. com.
Liquidation judiciaire	Cessation des paiements, redressement manifestement impossible	Variable ; poursuite d'activité autorisée pour 3 mois, renouvelable	Art. L. 640-1 et s. C. com.

La déclaration de cessation des paiements doit intervenir dans les 45 jours de la survenance de cet état, sauf demande d'ouverture d'une conciliation dans le même délai (art. L. 631-4 du Code de commerce). Les créanciers disposent de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC pour déclarer leurs créances (art. L. 622-24 du Code de commerce).

Questions fréquentes

Le contrat de management hôtelier peut-il être poursuivi en procédure collective ?

Le contrat en cours se poursuit de plein droit ; l'administrateur judiciaire dispose seul de la faculté d'en exiger l'exécution ou de renoncer à sa continuation (art. L. 622-13 et L. 631-14 du Code de commerce). La qualification retenue — mandat ou contrat d'entreprise — commande par ailleurs les conditions de révocation et l'indemnisation éventuelle.

Le bailleur peut-il résilier le bail de l'hôtel pendant la procédure ?

Le jugement d'ouverture interdit toute résiliation ou action en résolution fondée sur le non-paiement des loyers antérieurs. Pour les loyers postérieurs, le bailleur ne peut demander la résiliation qu'à l'expiration d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture ; le paiement intervenu avant cette échéance fait obstacle à l'action (art. L. 622-14 du Code de commerce).

Peut-on céder un hôtel dans le cadre d'un plan de cession ?

Oui. Le tribunal peut arrêter un plan de cession portant sur tout ou partie de l'activité et désigner les contrats nécessaires au maintien de l'exploitation, en particulier le bail et, le cas échéant, les contrats d'enseigne (art. L. 642-1 et L. 642-7 du Code de commerce).

La saisonnalité modifie-t-elle le calendrier des procédures ?

Elle n'a pas d'incidence sur les délais légaux, notamment celui de 45 jours. Elle influe en revanche sur l'opportunité : engager une procédure amiable avant la basse saison permet de négocier sur la base d'un prévisionnel de trésorerie complet et de préserver la saison suivante.

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