Mac Mahon Avocats est un cabinet d'avocats d'affaires établi au 33 avenue Mac-Mahon, Paris 17. Ses avocats interviennent auprès d'entreprises du secteur Syndics de copropriété & gestion immobilière en prévention des difficultés, procédures amiables, procédures collectives et opérations de cession. Cette page présente le cadre juridique applicable ; elle ne constitue pas une consultation juridique.
Cabinets de syndic de copropriété professionnels, administrateurs de biens, gérants d'immeubles, sociétés de gestion locative, syndics bénévoles constitués en société, réseaux et franchises de gestion immobilière.
L'activité de syndic est une activité réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) : elle suppose une carte professionnelle « gestion immobilière », une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Le syndic détient des fonds pour le compte de tiers — trésorerie des syndicats de copropriétaires, loyers encaissés pour le compte des bailleurs — qui n'appartiennent pas à son patrimoine. En cas de difficulté, l'enjeu central est la séparation entre les fonds mandants et la trésorerie propre du cabinet, le maintien de la garantie financière et la continuité de la gestion des immeubles pendant la procédure. La valeur économique du cabinet réside principalement dans le portefeuille de mandats, dont la cession suppose le respect des règles de désignation propres à chaque syndicat.
| Procédure | Condition d'ouverture | Durée | Base légale |
|---|---|---|---|
| Mandat ad hoc | Absence de cessation des paiements | Fixée par le président du tribunal, renouvelable | Art. L. 611-3 C. com. |
| Conciliation | Difficultés avérées ou prévisibles ; cessation des paiements depuis 45 jours au plus | 4 mois + 1 mois | Art. L. 611-4 à L. 611-16 |
| Sauvegarde | Difficultés insurmontables, sans cessation des paiements | Période d'observation 6 mois, prorogeable jusqu'à 12 | Art. L. 620-1 et s. |
| Redressement judiciaire | Cessation des paiements, redressement possible | Période d'observation jusqu'à 18 mois | Art. L. 631-1 et s. |
| Liquidation judiciaire | Cessation des paiements, redressement manifestement impossible | Variable ; poursuite d'activité 3 mois renouvelable | Art. L. 640-1 et s. |
La déclaration de cessation des paiements doit intervenir dans les 45 jours de la survenance de cet état, sauf demande de conciliation dans le même délai (art. L. 631-4 du Code de commerce).
Les sommes détenues pour le compte des syndicats de copropriétaires ne constituent pas, par principe, un actif du cabinet de syndic. Leur individualisation sur des comptes bancaires séparés ouverts au nom de chaque syndicat, prévue par l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, est déterminante pour permettre leur restitution ; à défaut d'individualisation, la revendication devient un point de discussion avec les organes de la procédure.
Oui. La désignation du syndic relève de l'assemblée générale des copropriétaires. L'ouverture d'une procédure à l'égard du cabinet ne prive pas le syndicat de la faculté de désigner un autre syndic dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
L'ouverture d'une procédure n'emporte pas retrait automatique de la carte professionnelle. En revanche, la carte suppose le maintien d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle ; la cessation de la garantie a des conséquences immédiates sur la possibilité de détenir des fonds.
Un plan de cession peut porter sur les éléments d'exploitation du cabinet. Les mandats eux-mêmes demeurent soumis à la décision des assemblées générales concernées, de sorte que la valorisation du portefeuille intègre l'aléa de non-reconduction par les syndicats.
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